验收有章法 六步搞定收房验收流程

　　房屋验收中发现的问题多种多样，主要集中在以下六个方面，我们在验收中也应该从这些方面入手，并且如果我们在验收前签合同的开发商资质齐全、信誉良好的话，那么验收过程其实也得到一层无形的保障，我们在验收过程中再检查各方面的证件是否齐全就能万无一失了。

　　一、收房验收具体实施六大步骤

　　1、约定收房验收

　　接到开发商的入住通知单(也叫入伙通知单)，就标志着业主收楼的开始。您如果身在外地，没有足够的时间亲自办理入住手续，那么您必须指定一位信得过的委托人来帮您签订各种入住相关文件。通常开发商会与入住通知单一并寄发给业主一份《缴费通知单》，办理入住应交纳的各项费用都有详细说明。例如您剩余的房款，这时候您一定要带上，否则开发商会按照合同计算您的违约金(一般是每天总房款的万分之二，)。

　　2、交纳公共维修基金以及先期的物业管理费

　　房屋的公共维修基金是您应该缴纳的费用。即使您信不过开发商，也千万要认识到，这占到总房款2%的公共维修基金只是开发商替政府代缴的，他们占不到任何便宜，这笔费用是今后小区成立业主委员会后交给咱们业主自己支配的，开发商根本无权动用。在入住以前，您必须先交纳1～3个月的物业管理费(也可以看做是物业管理押金)，让物业管理公司能够有一个管理资金的充分流动，在未来的这几个月当中，您就不用再交纳任何的物业管理费用。

　　3、检查房屋质量

　　当您交纳了房屋尾款、公共维修基金和先期物业管理费用后，就应该提出去看现房。您最应该注意的就是在质量上以及面积上的问题，如发现房屋漏水、地板明显裂缝，属于开发商在建设过程中可以避免的问题但还是出现的失误，您完全可以在入住验收单上拒绝签字。但如果属于因为气候、温差等原因发生的墙皮开裂等现象，您可以责成开发商在规定的期限内加以维修。您检查房屋的质量等问题需要照顾到两方面，一方面，如果真是感觉小区的各方面条件达不到入住的标准，应该明确指出其不具备交工的理由。还要向开发商索要您该得到的违约金(一般来讲，延期交房的违约金是按照已交付房价的每天万分之二来结算)。当您确信房屋质量基本可以达到满意的程度，就应该按照合同中约定的面积误差来和开发商交涉。合同中规定，双方在实测面积方面存在着正负三的差额，如果开发商交给您的房屋面积大于合同中规定的面积，您必须按照《商品房买卖合同》中约定的每平方米单价补齐超出面积的房款;如果小于规定中的面积，开发商应该退给您相应部分的房款。

　　4、交纳契税，为得到产权证早做准备

　　契税是在您办理产权证的时候才交纳的，但开发商为了避免以后的麻烦，将提前向您收取。按照国家有关规定，买房人在买房之后应向政府交纳总房款2%～4%的契税(面积在120平方米以下的房产，按照总房价款2%的标准收取;超过120平方米的，超出部分按照总房价款4%收取)，开发商有权代收代缴。

　　5、签订《物业管理公约》

　　别以为每月每平方米不过几元钱，买得起当然住得起，您要看清，您以后要交纳的物业管理费到底由哪些方面构成，清洁费、保安费、绿化费是怎么核定的，要让物业管理公司说得清清楚楚、明明白白，还有，您的小区物业管理公司的资质最好还是考察一下，到底具备不具备您要求的管理标准，别在今后的管理当中给您造成不必要的麻烦，如果提前认识这家公司，在今后成立业主委员会的时候您能做到知己知彼。

　　6、必须查看三书一证一表

　　“三书”是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》，“一证”是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，“一表”是指《竣工验收备案表》。

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　　二、六大方面验收常见问题

　　1、包括总负荷，电线截面负荷是否符合标准要求，布线的问题可能在表面上是看不见了。

　　2、供水的管道是否满缝无渗漏，可以采用加压测试。

　　3、排污管道无渗漏。

　　4、包括装修表面、收口效果(大多集中在墙体)。

　　5、发展商所提供装修中的各产品品牌、保修期，售后维护谁负责。

　　6、裂缝包括建筑下沉和墙体收缩缝，但更多的是卫生间因为建筑裂缝而产生渗漏，造成天面渗漏。

　　其实只要按照以上步骤一步步仔细验收的话，能够及时发现隐患并且避免很多房屋验收问题，不仅为后续装修阶段节省了时间，也让装修预算保持在可控范围之内。